经典案例No.053 虽无房屋所有权合同有效 违约金全额得支持

益同盛民商事诉讼 益同盛律师事务所 

       违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

       2018年1月9日，刘某与王某签订购房协议一份，约定由刘某向王某购买位于礼嘉镇某小区的房屋一套，双方约定房屋总价款合计735000元，该款由刘某当日支付400000元，与2018年1月26日前支付200000元。王某承诺于2018年2月16日将房屋的不动产权登记到刘某名下。关于违约责任，双方约定如有一方违约则需赔偿100000元。合同签订后，刘某依约向王某交付了价款600000元，但王某未按约定时间将房屋的不动产权登记到刘某名下。且截止2018年5月3日，案涉房屋仍登记在案外人陆某名下，该房屋被法院查封且已进行拍卖，陆某表示不同意将房屋出卖给刘某。为维护自己的合法权益委托江苏益同盛律师事务所的徐律师向人民法院提起民事诉讼，要求返还购房款60万元及利息、赔偿损失10万元。

       一、涉案房屋并非登记在王某名下，被告出售该房屋系无权处分行为，在未得到房屋所有权人追认的情况下，买卖合同属于效力待定。二、赔偿损失数额过高。

      一、王某虽非案涉房屋的所有权人，但其与刘某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方有约束力。现刘某要求解除合同的诉讼请求合法合理，王某应当向刘某返还收取的价款60万元；

       二、关于刘某要求王某赔偿损失，因双方在买卖合同中明确约定了违约赔偿条款，对双方有约束力；虽王某庭审中提出数额过高，但未能提交证据证明该损失数额过高；且资金占用期间的利息损失、因房价上涨造成的房屋差价损失等均为购买方产生的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，要求赔偿损失10万元合法合理。

       常州经济开发区人民法院判决：解除房屋买卖合同，被告返还原告购房款60万元并赔偿损失10万元。

      《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。