经典案例No.049 重大突破：统一委托经营化解 产权式商铺经营困局

原创： 法律顾问部 益同盛律师事务所 

内容摘要

产权式商铺是指将较大面积的商铺分割成若干有独立产权、面积较小的商铺并对外售给不同个人的一种商铺产品形式。此类案件涉及人数较多，处理难度较大。司法实践中失败的案例很多，但缺乏成功运作的案例，很多案例忽视了其他业主的利益，简单地保护单个业主对商铺拥有绝对所有权，以致在事关整个商城经营方面，往往因某个业主的不同意而宣告无效，因此形成整个商城的经营僵局。本案成功化解了产权式商铺的经营困局，是该类案件处理中的重大突破。

主要案情

我市南大街50号大楼一二层商铺即属于产权式商铺，在2002年左右实行产权分割销售，并由业主在市场管理办公室的统一管理下自行经营，后由于严重亏损，业主逐步全部委托市场管理办公室统一经营，期限十年。至2012年2月，前期统一委托经营期满后，由于业主意见不能统一，商铺空关近一年。

在此情形下，政府相关部门应业主请求，组织召开业主大会，选举业主代表成立业主代表小组负责统一委托出租。后成功招商，并与承租人签订《房屋租赁合同》，租期十年。但部分业主以业主代表小组不合法、《房屋租赁合同》侵犯业主物权为由向法院提起诉讼，要求宣告《房屋租赁合同》无效。该案经一审、二审、再审，法院最终判决驳回部分业主的诉讼请求，认定《房屋租赁合同》有效。

律师点评

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种商铺产品形式，最早出现在上世纪七十年代的欧美发达国家，上世纪九十年代开始出现在国内一些发达城市。对产权式商铺我国现在并无专门的法律规定。

产权式商铺由于业主众多，对经营方式很难达成一致意见，且单个商铺位于整个商城之中，消防、空调、水电等设施受到相邻商铺的限制，单个商铺的经营也面临许多冲突。实际中，因业主意见不一，形成纠纷造成整个商城空关的情况非常普遍，对业主造成重大投资损失，对社会也造成很大的资源浪费。全国各地有不少类似的案例，但由于法律论证不足，操作不当，基本上都被法院判决为无效，形成了更大的纠纷，造成了不好的社会效果。

如何化解产权式商铺的经营困局，本案的处理为我们提供了合法有效的方案。本案中的商铺由于业主对商铺的使用、收益无法达成一致意见，造成商铺在较长时期内处于一种无法使用的状态，在相关政府机构组织下，通过业主大会的形式商讨解决商铺经营、使用问题，出席会议的业主以投票的方式，选举成立业主代表小组，并授权其出租商铺，目的是维护全体业主的共同利益。会议以拥有三分之二多数选举产生业主代表小组，以及因此订立的《房屋租赁合同》，并无法律规定的无效情形。

产权式商铺是分割商位不同于独立商铺，不具完整意义上的独立性，业主行使权利应受到其他商位业主整体意志的限制。最高人民法院相关案例中明确：在以分割商铺为标的的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

最终法院判决支持了上述理由，判决生效后，纠纷基本上平息，案件处理取得了良好的社会效果和经济效果，对其他类似案件的处理有很大参考价值。