经典案例No.10: 合同无效造成损失由过错方承担

 

 内容摘要

 

   《合同法》第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一方在履行合同过程中故意规避甚至违反法律规定，拒不办理相关法律手续，相信通过熟人、朋友等关系可以达成目的，因此造成的损失，行为人应负完全的责任。

 

主要案情

 

    2013年9月5日常州市某餐饮管理有限公司承租我市某农贸市场一层商铺及地下室经营餐饮，因地下室暂时空置，于2014年6月经协商将地下室转租给原告开办浴室。之后原告办理工商名称预先核准，并于2014年6月进场装修。7月20日市场管理人员陪同当地人民防空办公室例行检查时，发现装修。次日，餐饮管理公司工作人员与原告到市场管理办公室，市场管理人员提醒地下室为人防工程，能否开办浴室要原告去相关部门咨询清楚，并且告诉原告必须办理设计、房屋安检等相关手续，并特别提醒要办理消防审批手续，原告回答说“搞定了”。之后原告既不办理设计、消防等相关手续，也不提供书面装修方案，违法施工，并在施工中有损坏房屋的行为。2014年9月餐饮管理公司以其员工申领小吃店营业执照，并以该小吃店与原告重新签订《房屋租赁合同》。装修临近结束时，因为邻近市发生特大安全事故，消防验收政策执行严格，当初所托的熟人朋友也无能为力，原告的浴室一直无法无法获得消防验收手续不能营业。为此，原告向法院起诉要求赔偿装修损失、停业损失等。

    法院审理后认为，本案涉案的地下室为人防工程，小吃店将地下室转租给原告经营浴室影响了地下室人防功能的发挥，违反了法律行政法规的强制性规定，属于无效合同。但原告在承租地下室开办浴室时应向相关部门咨询清楚是否可以开办浴室，并且按照相关法律规定办理消防设计审核备案等相关手续，但原告却规避法律规定拒不办理，甚至在他人提醒下仍然自信可以搞定，因此造成损失，过错在于原告。法院据此判决驳回原告关于赔偿损失的诉讼请求。

 

律师点评 

 

    我国《消防法》规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，其消防设计应当符合国家有关建筑消防技术标准的规定。未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工。  

 

    根据上述法律规定，原告的浴室装修工程在装修前必须委托具国家资质等级的消防设计单位进行消防设计，并应将消防设计文件报公安机关消防机构审核或备案。但原告在装修前既未进行消防设计、也未办理消防设计审核或备案，自然无法通过消防安全检查。

    此外，原告还有其他违法行为和违反合同行为，比如违反《建筑工程施工许可管理办法》、《江苏省建设工程招标投标管理办法》等法律规定，在装修前不办理施工许可证和工程招投标，就擅自施工，并且违反合同规定，既不向出租方报送书面装修方案征得同意，也未经设计部门及有关部门批准。

    综上，当初如果原告遵守上述合同及法律规定，也绝不会发生今天的损失。因此，原告自身违约违法行为造成的损失应由其自身承担。