经典案例No.82 代朋友签约卖房，违约责任谁承担？

2019年3月，市民李先生来到江苏益同盛律师事务所向袁先宏律师咨询，其几天前通过中介公司看中一处房屋，签约时是房东史先生的朋友徐先生代签的《房屋转让协议》，签约当场徐先生与史先生进行了电话沟通。协议签订后，李先生支付了20万元定金（由中介公司代保管），现已到首期房款支付日期，但中介传话说卖方不同意卖，可能要提价，如何处理？因首期房款支付日到期，对方不同意卖只是口头传话，并无证据，不付款将会被视为买方违约，且签约人非产权人，情况比较复杂，因此，袁律师当即指导李先生立即发函产权人，要求其明确是否追认房屋转让协议。因产权人史先生没有回复，再次与其沟通，史先生对房屋转让协议不表态追认，并提出有人出价更高，沟通无果。为此，袁律师代理李先生与中介公司沟通，将暂存中介公司的定金20万元退回，并起诉至法院，要求产权人史先生和签约人徐先生再支付定金赔偿款20万元并承担律师费。

一审庭审中，产权人史先生未到庭，代签约人徐先生方提出，其是受史先生之托、代理史先生签约的，签约当场还当着中介和李先生的面，与史先生通电话，史先生明确同意委托他代签的，史先生至今也未否认。因此，根据合同法规定，受托人的代理行为，其责任应由委托方承担。再说，合同卖方即产权人均是史先生，房屋买方因房屋买卖产生的纠纷，应找卖方，因此，不应起诉他。且李先生付款违约，改变了双方约定的付款方式。

一审判决后，徐先生提起上诉，并出具史先生的书面情况说明，称徐先生是受他委托签订房屋转让协议的，并称是李先生付款违约。

1、代人签约卖房，产权人未追认，转让协议是否有效？

代签约人徐先生提出，1、其是受史先生之托签约的，自己是代理人，不应起诉他。2、退一步说，如产权人不追认合同，徐先生的行为属于无权代理行为，属于无权处分行为，房屋转让协议无效。

对此，袁律师提出，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案房屋转让合同有效。

2、是谁违约？

代签约人徐先生提出，是购房人李先生改变了付款方式的约定，导致无法归还银行贷款以解押，构成违约，导致合同无法继续履行。

对此，袁律师提出，因合同签订后，发现对方房产处于法院查封状态，为保障交易安全，款项支付必须依约依法执行，李先生是按照合同履行，并无违约。且在诉讼过程中，经申请法院出具调查令，调查得知，在合同约定的剩余房款支付日期当日产权人将该房转卖给第三人。因此，合同无法继续履行的责任在出卖方。

3、违约责任应由谁承担？史先生二审中出具的追认说明是否有效？

对此，袁律师提出，根据《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，本案因产权人未追认代理行为，违约责任应由代签约人徐先生承担。

至于史先生在二审中出具的说明，不能排除是帮其朋友推脱法律责任而出具，对其真实性不予认可，且迟至二审才追认合同，也已超过合理期限，另房屋已被转让，追认的客观基础已不存在。如代签约人徐先生认为史先生在与其往来中是否存在过错，应由其双方另案解决，与本案无关。

最终一审法院和二审法院均支持我方观点，判决代签约人徐先生支付定金赔偿款20万元，并承担本案律师费及两审的诉讼费。

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